- [한국신용평가] 국내 상장리츠 재무안정성의 구조적 제약요인 분석 및 제언

- 국내 상장리츠 시장은 2018년 이후 정부의 리츠 활성화 정책과 저금리·고유동성 금융환경을 바탕으로 빠르게 외형을 키워 왔습니다. 2019년 말 7개에 불과하던 상장리츠 수는 2025년 말 25개로 늘었고, 자산총계도 2025년 9월 말 기준 28조원을 상회했습니다. 다만 2022년 이후 금리 상승 국면에서는 차입부채 리파이낸싱 부담과 자본확충 여건 악화가 겹치며 재무안정성 저하가 본격적으로 드러났습니다.

- 이러한 흐름 속에서 한국신용평가는 「국내 상장리츠 재무안정성의 구조적 제약요인 분석 및 제언」을 발간하고, KIS Coverage 상장리츠 8곳을 중심으로 국내 상장리츠의 재무부담이 어떤 방식으로 누적되고 있는지를 점검했습니다. 2022년 상반기 약 3.1배였던 EBITDA/금융비용 지표는 2023년 이후 2배 수준으로 낮아졌고, 배당 중심 구조와 주가 약세로 인해 내부 유보와 유상증자를 통한 재무완충력도 약해졌습니다. 여기에 해외 자산 편입 리츠를 중심으로 자산가치 조정과 환헤지 정산금 납입이 겹치며 자산가치 대비 차입부담이 커졌고, 회사채·단기사채 등 시장성 차입부채 비중 확대도 함께 나타났습니다.

- 자료는 국내 상장리츠 시장의 현황과 성장배경, KIS Coverage 리츠의 재무안정성 변화, 구조적 제약요인 분석, 제도 개선 제언 순으로 구성됩니다. 금리 상승을 단순한 외부 충격으로만 보지 않고, 의무배당과 초과배당 관행에 따른 내부유보 제약, 상장리츠 사업 특성과 맞지 않는 유상증자 체계, 재무안정성보다 배당 유지와 외형 확대에 기울기 쉬운 운영 유인까지 함께 짚고 있습니다. 보고서 말미에는 배당 유보를 통한 재무완충력 확보, 유상증자 제도 개선, 레버리지와 이자상환능력을 반영한 관리 유인 강화 같은 방향도 제시합니다.

- 본 보고서는 국내 상장리츠 시장의 외형 성장과 재무안정성 사이의 간극을 점검할 때 참고할 수 있는 자료입니다. 상장리츠의 배당구조, 차입부채 관리, 유상증자 제도, AMC 보수체계가 실제 재무구조에 어떤 영향을 주는지 함께 살펴볼 수 있어 상장리츠 시장의 구조와 제도 개선 과제를 이해하는 자료로도 활용할 수 있습니다.