- 한국신용평가는 9월 10일 최근 신용시장 주요 이슈를 점검하는「2026 KIS Credit Issue Seminar」를 개최했습니다. 이 가운데 「부동산 PF 리스크 재조명: 양적 부담 개선의 이면은?」은 금융권 PF 익스포져 감소 이후에도 남아 있는 잠재위험을 사업장 단위로 다시 살펴본 자료입니다. 금융권 전체 PF 익스포져는 2024년 6월 217조원에서 2026년 3월 170조원으로 22% 감소했지만, 한국신용평가는 총량 감소만으로 실질적인 위험 축소를 판단하기는 어렵다고 보고 증권·캐피탈 51개사의 약 50조원 PF와 약 3,600개 사업장을 중심으로 포트폴리오 변화와 잠재 손실부담을 분석했습니다.

 

- 신규 PF는 아파트와 서울 오피스 등 상대적으로 우량한 자산을 중심으로 재편되는 모습입니다. 2024년 6월부터 2026년 3월까지 오피스와 아파트 PF 잔액은 각각 3.3조원, 2.3조원 증가한 반면 브릿지론은 5조원 감소했으며, 아파트는 시공능력 100위 이내 건설사, 브릿지론은 선순위 중심으로 포트폴리오가 재편됐습니다. 반면 2022년까지 취급돼 2026년 3월에도 남아 있는 장기 미회수 PF는 13.1조원으로 분석대상 PF의 26%를 차지해, 신규 PF의 우량화와 과거 PF의 장기 잔존이 동시에 나타나는 양극화가 확인됩니다.

- 보고서는 이러한 장기 미회수 PF를 분석 편의상 ‘한계 PF’로 정의하고 위험 수준을 재평가합니다. 한계 PF 13.1조원 가운데 70%인 9.2조원이 비주거시설과 브릿지론 등으로 구성되고, 97%가 중·고위험군으로 분류됐으며, 금리 재상승과 높은 공사비, 비주거 자산의 환가율 하락 등이 사업 정상화와 회수에 부담을 주는 요인으로 제시됩니다. 취급연도·만기·상환순위·자산 및 지역·시공사·분양·매각 성과 등을 반영한 스트레스 테스트에서는 분석대상 약 50조원 중 8.3조원을 잠재 건전성 하향 대상으로, 이에 따른 추가 충당금 부담을 약 1.9조원으로 추정했습니다. 다만 이는 실제 건전성 재분류나 확정 손실을 의미하는 것이 아니라, 사업장별 위험을 보다 보수적으로 반영한 시나리오 분석입니다.

- 자료를 통해 PF 시장의 총량과 신규 포트폴리오가 개선되는 가운데서도 장기 미회수 사업장을 중심으로 위험이 남아 있는 구조를 살펴볼 수 있습니다. 특히 PF 잔액뿐 아니라 자산 유형과 지역, 만기연장 여부, 상환순위, 분양·매각 성과 등 사업장별 조건에 따라 실제 회수위험이 크게 달라질 수 있음을 보여줍니다. 장기 미회수 PF가 만기연장이나 위험 이전에 그치지 않고 실제 매각·분양·상환으로 정리되는지, 추가 손실에 대비한 금융사별 이익창출력과 자본여력이 충분한지를 함께 확인하는 데 참고할 수 있습니다.