- 서울시가 발표한 「도시계획변경 사전협상제도 설명자료」는 대규모 민간부지의 도시계획 변경 과정에서 적용되는 사전협상제도의 구조와 운영성과, 최근 제도개선 내용을 정리한 자료입니다. 서울시는 2009년 전국 최초로 제도를 도입해 5천㎡ 이상 유휴부지와 시설이전부지 등을 대상으로 민간사업자와 개발계획과 공공기여 등을 사전에 협의한 뒤 도시계획 변경을 추진하고 있습니다. 용도지역 변경이나 도시계획시설 폐지·복합화 등으로 발생하는 계획이득의 일부를 공공기여로 환수해 기반시설과 공공시설 등에 활용하는 구조입니다.

- 협상에서는 도시관리계획 변경의 적정성, 사업계획·건축계획·교통처리계획의 적정성, 공공기여 계획 등을 종합적으로 검토합니다. 용도지역 상향 시 공공기여는 증가 용적률의 6/10에 해당하는 토지가치를 기본으로 산정하며, 도시계획시설 폐지·복합화에는 별도 기준을 적용합니다. 공공·민간 협상단과 외부전문가로 구성된 협상조정협의회, 분야별 TF 등을 통해 계획을 검토하고, 협상 이후 지구단위계획 결정과 건축허가·사업시행인가 등의 절차로 이어집니다.

- 제도는 도입 이후 법제화와 적용범위 확대, 공공기여 사용범위 광역화 등을 거치며 개편돼 왔습니다. 2026년 9월 기준 서울에서는 총 30개 구역이 사전협상 방식으로 추진 중이며, GBC·동부화물터미널·삼표레미콘·광운대역 물류부지 등 주요 대규모 개발사업에도 적용되고 있습니다. 공공기여는 도로·교통시설 등 기반시설과 공공청사·창업허브·문화·복지시설 등에 활용되고 있으며, 건축혁신·탄소제로·관광숙박·공개공지 등 정책목표와 연계한 용적률 인센티브도 운영하고 있습니다.

- 최근에는 사업성이 높은 동남권·도심권에 사전협상이 집중된 점을 보완하기 위해 ‘상생발전형 사전협상+’를 추진하고 있습니다. 서울시 평균 공시지가의 60% 이하인 11개 자치구를 중심으로 후보지를 발굴하고, 사업성 개선을 위해 공공기여를 증가 용적률의 60%에서 30%까지 완화할 수 있도록 하며 주거비율도 협상을 통해 결정하는 방안을 제시합니다. 자료에는 2026년 11월 검토신청을 시작으로 대상지 선정·사전컨설팅·제안서 제출·협상으로 이어지는 1차 사업 추진절차도 함께 제시돼 있습니다.

- 자료를 통해 대규모 유휴·이전부지의 도시계획 변경 과정과 공공기여 기준, 인센티브, 협상 절차를 함께 살펴볼 수 있습니다. 최근 비활성화지역의 사업성을 보완하는 방향으로 제도가 확대되고 있어, 서울 내 대규모 개발사업의 도시계획 변경 가능성과 주요 검토사항을 파악하는 기초자료로 참고할 수 있습니다.